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14 de Mayo del 2024
Historias
Lectura: 17 minutos
14 de Mayo del 2024
Redacción Plan V
Las claves para entender las reformas al PUGS y el nuevo marco urbanístico de Quito
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Las reformas al PUGS estimulan nuevos desarrollos en la meseta capitalina.  Foto: Luis Argüello. PlanV

 

El Concejo capitalino aprobó una ordenanza que realiza una amplia reforma al Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial y el Plan de Uso y Gestión del Suelo del Distrito Metropolitano de Quito. Las reformas cambian el marco urbanístico en la ciudad durante la gestión de Pabel Muñoz.

Una amplia reforma con más de 219 páginas y 67 anexos aprobó el Concejo capitalino el pasado 10 de mayo de 2024, por medio de una ordenanza que tuvo dos debates, siendo el primero el pasado 23 de abril.

El Concejo realizó una reforma tanto al Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial cuando al Plan de Uso y Gestión del Suelo en Quito. Este tipo de reformas y actualizaciones de ambos instrumentos pueden realizarse durante el primer año de la administración municipal, que en el caso del alcalde metropolitano Pabel Muñoz, se cumplió este 13 de mayo de 2024.

Las reformas, que estarán vigentes por lo menos hasta el final de la administración de Muñoz, se enfocan en modernizar el enfoque urbanístico en Quito, con miras a la consolidación de un modelo que aumente la posibilidad de densificar la ocupación en las zonas consolidadas de la ciudad, en el valle del Pichincha al que se denomina la meseta y limite su crecimiento hacia las zonas rurales, sobre todo en los valles de los Chillos y Tumbaco. 

El alcalde Pabel Muñoz explicó, en un vídeo en sus redes sociales, los alcances de las reformas. Foto: X Pabel Muñoz

Al aprobarse la nueva norma, se derogaron varias ordenanzas que habían sido aprobadas desde 2009, que incluían planes especiales en varias zonas del norte, centro y sur de Quito, entre estos, planes especiales en sectores como La Floresta y Quito Tenis.

La extensa reforma, que se desarrolla a lo largo de 219 páginas, incluye reformas de los textos que habían estado vigentes y agrega textos enteramente nuevos y toca una serie de temas relacionados con urbanismo, edificabilidad, densificación y otros. Abre la puerta para construcciones en altura de hasta 40 pisos, un mecanismo de "revitalización" urbana en zonas deprimidas con estímulos tributarios, impone algunas regulaciones en el Centro Histórico y plantea algunos proyectos urbanos de desarrollo. 

A continuación destacamos los más importantes, según los cinco modelos que organizan la reforma.

El sistema ambiental

La reforma habla del agua y la vegetación, a los que identifica como la matriz azul y la matriz verde, y explica la importancia de las áreas protegidas en Quito, que siguen las políticas nacionales vigentes. De manera especial, la ciudad protegerá humedales, áreas de conservación, áreas de intervención y santuarios de vida silvestre. Entre las zonas que el documento declara de intervención y recuperación por parte del Municipio están cerros como el Ilaló o el Catequilla, y el santuario de vida silvestre del Bosque Seco Jalunguilla. 

Zonas como el cerro Ilaló deberán tener protección especial. Foto: Quito Informa

Esta sección también establece las zonas de Quito que son vulnerables a fenómenos naturales como deslizamientos de tierra, inundaciones, erupciones volcánicas, o terremotos, en donde dispone limitaciones sobre la edificación y densificación.

El sistema productivo

En esta sección, la reforma se enfoca en el estímulo de Zonas Económicas Productivas en el Distrito Metropolitano de Quito. Una de esas zonas son "los polígonos industriales se localizan en suelo con clasificación urbana, que por sus características territoriales son estratégicos para la implantación de actividades industriales productivas o logísticas de distintos impactos".

El documento menciona que en Quito son considerados polígonos industriales actualmente:

a. Calacalí.
b. Ponceano.
c. Turubamba.
d. Itulcachi.
e. San Antonio.

En la parroquia de Calacalí se ubica uno de los polígonos industriales de Quito. Foto: IWanaTrip

La ordenanza establece claramente que las fábricas que puedan afectar a la salud de las personas deberán instalarse lejos de zonas residenciales. 

Además, se estableció una Zona logística comercial regional, para actividades de equipamientos, comercios y servicios metropolitanos, localizada en Pifo, en el polígono de expansión urbana situado entre la vía Panamericana y la Troncal de la Sierra (E-35).

El documento establece también una Zona de Desarrollo Económico en la parroquia Tababela, adyacente al Aeropuerto Internacional Mariscal Sucre, cuyo objetivo es generar una infraestructura económico, productiva y de servicios que posicione y consolide a Quito como un nodo logístico, industrial y tecnológico, que permita mejorar la productividad local y nacional, mediante la participación articulada de actores nacionales e internacionales, públicos o privados. En el lugar, se dispone en el documento, el Municipio deberá consolidar una zona para actividades logísticas e industriales con valor agregado en los productos de exportación de bienes y servicios, con actividades comerciales complementarias a la actividad aeroportuaria.

Potenciar el uso de la estructura aeroportuaria de Tababela es uno de los objetivos de las reformas.  Foto: Air Cargo LAtin América

Por otro lado, se crean zonas agroproductivas con el objetivo de fomentar Agricultura sostenible, Agroecología, y Turismo comunitario. 

La minería en el Distrito también es regulada, por medio de Zonas de aprovechamiento extractivo, pero en donde se podrá imponer una exclusión a la minería tomando en cuenta factores como localización de especies de fauna silvestre de interés nacional, vacíos de conservación de biodiversidad, zonas con fuentes de agua y puntos de salida natural de agua, cabeceras de fuentes de agua, entre otras. 

El Sistema de Microrregiones rurales en Quito

El documento establece varias microrregiones rurales sostenibles, entre las que están:

1.- Microrregión Oriental: Píntag Amaguaña. Nodo Articulador: Amaguaña

2.- Microrregión Nororiental 1: Puembo, Pifo, Tababela. Nodo Articulador: Pifo

3.-  Microrregión Nororiental 2: Guayllabamba, El Quinche, Checa, Yaruquí. Nodo Articulador: Guayllabamba

4.-  Microrregión Norcentral: Calderón, Llano Chico, Zámbiza, Nayón.

5.- Microrregión Occidental: Lloa, Nono

6.- Microrregión Equinoccial: Pomasqui, San Antonio, Calacalí

7.- Microrregión Norequinoccial: San José de Minas, Puéllaro, Perucho, Chavezpamba, Atahualpa. Nodo Articulador: Perucho

8.- Microrregión Valle de Tumbaco: Tumbaco, Cumbayá

9.- Microrregión Los Chillos: La Merced, Guangopolo, Alangasí, Conocoto

10.- Microrregión Noroccidental: Nanegal, Gualea, Pacto, Nanegalito, Calacalí. Nodo Articulador: Nanegalito

Localidades como Lloa y Nono, forman parte de la microrregión occidental de Quito. Foto: Gobierno parroquial de Lloa

Para estas microrregionales, se plantean objetivos como consolidar una red de articulación territorial acorde con sus características geográficas, poblacionales, económicas, ambientales y productivas y promover zonas de agroproducción sostenible, que consideren las dimensiones social, ambiental y económica, para desincentivar el crecimiento urbano sobre áreas con potencial agroproductivo, entre otros. 

El  Sistema Policéntrico en Quito

La estructura urbana en Quito se organiza oficialmente, con esta reforma, en un sistema policéntrico, que está conformado por centralidades urbanas, nodos de centralidad, nodos funcionales y barrios cuyas dinámicas características e interrelación con las áreas rurales.

Estas centralidades capitalinas deberán aplicar varios criterios, entre ellos,  que la norma urbanística deberá promover la diversidad de actividades económicas y de servicios; se deberá propiciar la conectividad entre el modelo policéntrico y las microrregiones rurales sostenibles; se deberá promover la dotación de sistemas integrados de movilidad, espacio público y equipamientos; se promoverá el incremento de la oferta cultural dentro de las centralidades.

Las nuevas centralidades en Quito podrán ser de carácter metropolitano, que son aquellos territorios consolidados y tradicionales, con buena accesibilidad al Sistema integrado de transporte público; de carácter zonal y de carácter sectorial. Además, se distingue entre nodos funcionales y nodos de centralidad.

Los Sistemas Públicos de Soporte

Esta parte se refiere a los servicios básicos. Ahí están criterios sobre cómo y dónde brindarlos. Se establece que deben priorizarse en las áreas urbanas, por lo que debe evitarse brindarlos en zonas de conservación. Se establecen criterios sobre donde colocar los "complejos ambientales" que son sitios de procesamiento de desechos.

El transporte público tiene varios principios, como ser integrado, intermodal y multimodal.  Foto: Luis Argüello. PlanV

Sobre el transporte, se enfatizó en que el sistema de transporte público deberá ser integrado, intermodal y multimodal, seguro, eficiente, sostenible, ambientalmente amigable, de calidad y tiempos y precios adecuados y en deberá planificarse en concordancia con las proyecciones urbanísticas y los modelos de ocupación del presente plan.

Los estándares urbanísticos

En otro apartado del extenso documento aprobado por el Concejo, se tratan temas como el porcentaje de cobertura de servicios básicos que deben tener los sectores de Quito. Así, en las zonas consideradas como suelo urbano no consolidado, se admiten hasta un 90% de servicios básicos, 30% de equipamiento, 65% de transporte y 99% de cobertura vial. En las zonas consolidas altas urbanas, todos estos indicadores deben llegar al 99%.

Se consagra además que el tiempo máximo que deben caminar los habitantes urbanos de Quito, para acceder a un parque, plaza o plazoleta, independientemente de su escala, será de 15 minutos, mientras que el Índice Verde Urbano (IVU) que mide la relación entre el número de habitantes urbanos y las áreas verdes medidas en metros cuadrados dentro del mismo polígono de intervención territorial, será de 10 m2/hab. Además, esos parques o plazas deberán tener áreas verdes, áreas azules, áreas de encuentro y zonas recreativas. 

Por otro lado, los proyectos de vivienda de interés social solo podrán realizarse en sitios donde haya una cobertura ponderada de todos los servicios del 80.29%.

Los usos del suelo y las densidades 

En Quito, con esta norma, se establece que el uso general del suelo urbano puede ser:

1.- Patrimonio Cultural (PC)

2.- Múltiple (M)

3.- Residencial (R )

4.- Equipamiento (E)

5.- Industrial (I)

6.- Protección Ecológica (PE)

7.- Comercios y Servicios Especializados (CSE)

En lo referente al uso residencial, se subdivide en de baja, media y alta densidad, en función de su ubicación y de los servicios con los que cuenta. 

Las restricciones en el Centro Histórico de Quito y las acciones futuras

Algunas restricciones del uso de suelo patrimonial del casco antiguo capitalino constan en el nuevo PUGS. Entre ellas están:

1.- No se permite la implantación de distribuidoras de venta de gas en bombonas.

2.- Las actividades económicas para bodegas o almacenaje de productos no podrán ocupar más del 20% del COS TOTAL de la edificación.

Además, en el documento se consignan los planes que la administración zonal del Centro Histórico se ha planteado: como mejorar el espacio público en todo el eje de la Av. Pichincha desde la Plaza de San Blas hasta el parque Cumandá, que permita incrementar el área designada para circulación peatonal, lo que implicará ejorar la conectividad entre la Av. Pichincha y Cumandá. Además, en zonas como San Juan y Santa Prisca se plantea recuperar el espacio público, áreas verdes, parques y corredores verdes como conectores de sitios como el Centro de Arte Contemporáneo de Quito, La Basílica, el Consejo Provincial, Plaza de la República, Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, la Asamblea Nacional y los parques Alameda y El Ejido.

Se plantea también generar corredores verdes en los ejes de la Av. 10 de agosto, Bogotá, México, Venezuela, Antonio Ante, Luis Dávila, Vargas, General Pedro Briseño y Gran Colombia para potenciar el tránsito peatonal y el desarrollo de comercio de proximidad, así como intervenir parques como el Julio Matovelle, Gabriel García Moreno y Benito Juárez. 

También, diseñar un proyecto de recuperación del espacio público que considere la articulación de la Av. Maldonado, la calle Casitagua y la estación del tren de Chimbacalle (actualmente abandonada tras la liquidación de los Ferrocarriles Ecuatorianos).

La Estación del tren de Chimbacalle se encuentra abandonada tras la liquidación de los Ferrocarriles Ecuatorianos.  Foto: Archivo Últimas Noticias

¿Hasta cuántos pisos pueden tener las construcciones en Quito?

En el documento se establecieron los siguientes criterios sobre la altura, que se considera desde el nivel del suelo hasta la última loza, son tomar en cuenta las construcciones o antepechos que pudiera haber en las terrazas.

1.- En lotes con uso de suelo múltiple y residencial urbano de alta densidad, la altura de la edificación será establecida dentro de los mapas de edificabilidad considerando la capacidad de carga del suelo y la ubicación dentro y fuera de centralidades. Al explicar los distintos tipos de estructuras que se pueden construir actualmente en Quito, el documento fija un máximo de 40 pisos y una altura máxima de 160 metros. 

2.- En lotes con uso de suelo residencial de baja densidad se asignará un máximo de 3 pisos.

3.- En lotes con uso de suelo residencial de mediana densidad se asignará como máximo 6 pisos.

4.- En lotes con uso de suelo comercios y servicios especializados, industriales y equipamientos, la altura de edificación será establecida en función de las necesidades territoriales.

Ya hay en Quito edificios de decenas de pisos y la reforma estimula más construcciones de ese tipo.  Foto: Luis Argüello. PlanV

La "revitalización urbana" y sus reglas de juego

Casi al final del documento, en una disposición reformatoria, se establecen las reglas del juego de la llamada "revitalización urbana". La disposición reformatoria 44 incluye un nuevo parágrafo en el Código Municipal, que incluye varios nuevos criterios.

"Las zonas de renovación y revitalización urbana son áreas de promoción económica e inmobiliaria identificadas en el Distrito Metropolitano de Quito que requieren políticas, programas, proyectos e incentivos que permitan la transformación de las condiciones urbanísticas para consolidar el modelo de ciudad, dinamizar la economía, propiciar la inversión y mejorar la calidad de vida de los habitantes", dice la nueva norma, y agrega que los objetivos son: Renovar y revitalizar zonas deterioradas o degradadas que requieren procesos de transformación urbanística; potenciar la consolidación de zonas estratégicas para fortalecer el sistema policéntrico y el modelo de ciudad,  atraer nuevas inversiones económicas, comerciales, turísticas e inmobiliarias; promover la diversidad de actividades que permitan usos residenciales, comerciales, equipamientos, la dotación de sistemas públicos de soporte de calidad y la promoción turística; crear incentivos urbanísticos para las inversiones que se realicen en las zonas determinadas y aplicar de manera prioritaria instrumentos de gestión del suelo.

Para los nuevos proyectos en estas zonas, la reforma establece algunos incentivos, sobre todo tributarios:

1.- Para proyectos de edificación ubicados en las zonas de renovación y revitalización urbana para el desarrollo inmobiliario, se descontará el 50% de valor determinado por concepto de concesión onerosa de derechos (lo que implica una facilidad para edificios más altos).

2.- En las zonas de renovación y revitalización urbana para el desarrollo económico dentro de Zonas Especiales Turísticas declaradas por el Distrito Metropolitano, se podrá exonerar el 100% del valor de la concesión onerosa de derechos por concepto de cambio de uso de suelo en las actividades turísticas, culturales, recreativas y deportivas en todas sus escalas; así como en las actividades comerciales y de equipamientos, de escala barrial y sectorial, definidas en el Plan de Uso y Gestión del Suelo o en un Plan Parcial.

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