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13 de Abril del 2022
Historias
Lectura: 12 minutos
13 de Abril del 2022
Redacción Plan V
Los edificios ecoeficientes en Quito y cómo consiguieron esa calificación
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Un equipo de la Contraloría audita desde el año pasado las autorizaciones de edificios ecoeficientes en Quito. Fotos: Luis Argüello. PlanV

 

Varios nuevos proyectos inmobiliarios han sido declarados ecoeficientes en Quito y eso ha permitido que se les autorice a construir más pisos de los que establecen las regulaciones. Pero una auditoría preliminar de la Contraloría encontró una serie de irregularidades en la forma en la que el Municipio de Quito ha concedido las autorizaciones.

Son obras en marcha y empiezan a modificar el paisaje urbano quiteño sobre todo en el hipercentro, la zona de mayor plusvalía de la capital en el centro norte y el parque de La Carolina. 

Varios de ellos ya se levantan en ejes como las avenidas Amazonas y De los Shirys pero también en suburbios caros como Cumbayá. Se trata de nuevos edificios de departamentos y oficinas que se caracterizan por tener mayor altura que antes y que rompen con las construcciones de menos pisos del entorno. Y su construcción trae polémica porque el Municipio de Quito, específicamente, la Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda, ha emitido una serie de resoluciones permitiendo varias licencias a los requirimientos normales de construcción, sobre todo, al número de pisos que tienen las nuevas edificaciones y a algunas características del manejo de aguas servidas y desechos durante la construcción, que les ha permitido acceder a la categoría de ecoeficientes.

La Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda, ha emitido una serie de resoluciones permitiendo varias licencias a los requErimientos normales de construcción, sobre todo, al número de pisos que tienen las nuevas edificaciones y a algunas características del manejo de aguas servidas y desechos durante la construcción, que les ha permitido acceder a la categoría de ecoeficientes.

Pero este portal pudo conocer que, desde octubre de 2021, un equipo de auditoría de la Contraloría General del Estado se encuentra realizando un examen especial a la forma en la que el Municipio capitalitano ha procedido en estos casos, y las primeras conclusiones preliminares ya fueron entregadas al Cabildo. El Ayuntamiento metropolitano tiene plazo para responder a las inquietudes de los auditores de la Contraloría, pero mientras esta etapa se realiza, el documento respectivo es reservado. Se conoció que los auditores están investigando todo lo aprobado entre el 1 de enero de 2016 y el 31 de agosto de 2021. Este periodo coincide con las administraciones de Mauricio Rodas y Jorge Yunda. 

Sin embargo, este portal pudo conocer algunos de los criterios que se han manejado para analizar las acciones del Municipio en el boom de los nuevos proyectos inmobiliarios capitalitanos.

El boom de los ecoeficientes

Fue a partir de junio de 2016, cuando era alcalde Mauricio Rodas y durante buena parte de su administración, hasta 2019, que la Secretaría de Territorio del Municipio empezó a emitir regulaciones para aprobar el incremento del número de pisos, sobre todo el hipercentro quiteño, condenado durante décadas a edificaciones de baja altura en marcado contraste con el resto de capitales de la región, debido sobre todo a que por encima pasaba la ruta de aproximación del antiguo aeropuerto.

Las políticas establecieron el criterio de "ecoeficiencia" en las nuevas construcciones en Quito, tomando en cuenta criterios como la reutilización de aguas servidas, limitaciones de consumo de energía y agua, y aportes paisajísticos, ambientales y tecnológicos a la ciudad. 

Las políticas establecieron el criterio de "ecoeficiencia" en las nuevas construcciones en Quito, tomando en cuenta criterios como la reutilización de aguas servidas, limitaciones de consumo de energía y agua, y aportes paisajísticos, ambientales y tecnológicos a la ciudad.


Edificios nuevos en el hipercentro duplicaron su altura alegando mejoras conservacionistas.

Estos criterios constan en varias matrices elaboradas por el Municipio desde el 2016. Por ejemplo, uno de los criterios tiene relación con cuántos desechos produce el edificio durante su construcción, o cuál es su plan para manejar luego la basura en el edificio. Se consideró también el uso de plantas nativas de la región pero que, además, no requieran de mucho riego en el proyecto arquitectónico.

Además, se propone el uso de materiales locales, reutilizados, o que las edificaciones promuevan la movilidad no motorizada, como es el caso de bicicletas, o que sean capaces de reutilizar el agua de lluvia. Todas estas mejoras otorgaban puntos extra a los proyectos de nuevos edificios que fueron clave a la hora de autorizarles construir más pisos. Las matrices establecían que si se lograba pasar del 60% de calificación, era posible que los constructores levantaran más pisos en sus nuevas torres. 

Entre junio de 2016 y diciembre de 2017, el Municipio emitió tres resoluciones sobre el incremento del número de pisos más allá de la normativa vigente en la ciudad, que establece cuántos pisos de altura puede tener una edificación dependiendo del sector de la capital en donde se levante. Estas resoluciones de la Secretaría de Territorio no fueron aprobadas por el Concejo capitalino y se referían sobre todo al hipercentro y al área de influencia del Metro de Quito, que recorre una parte de la ciudad entre el Terminal Terrestre al sur (Quitumbe) y el sector de El Labrador (norte).

Según fuentes consultadas, aunque desde 2012 la Secretaría de Territorio tenía potestad para regular la habilitación y edificabilidad del suelo, nunca se le habría autorizado para aprobar el aumento de pisos, una competencia que, según el Cootad y la Ordenanza Metropolitana 172 sería privativa del Concejo Metropolitano. 

Aunque desde 2012 la Secretaría de Territorio tenía potestad para regular la habilitación y edificabilidad del suelo, nunca se le habría autorizado para aprobar el aumento de pisos, una competencia que, según el Cootad y la Ordenanza Metropolitana 172 sería privativa del Concejo Metropolitano.

Por lo menos 38 proyectos, hasta 2021, habían sido aprobados en toda la ciudad con estos nuevos criterios. En la zona del hipercentro, sobre la avenida de Los Shirys, se autorizó la construción de una torre de 32 pisos, cuando la mayor altura en la zona era de 16 pisos. Esto se produjo por las resoluciones que el Municipio había estado aprobando desde 2016 y 2017. 

Más cerca en el tiempo, en 2019, se aprobó también desde la Secretaría de Territorio y sin conocimiento ni intervención del Concejo, bajo la figura de un proyecto urbano arquitectónico, al plan llamado Tomoraguadua, que es en donde actualmente se construye el complejo Botániqo en Cumbayá. 


Los criterios que aplicó el Municipio en varios casos han sido puestos en duda. 

Las dudas sobre las autorizaciones

Pero hay más dudas sobre cómo se está desarrollando este boom. Este portal pudo conocer que los auditores de la Contraloría han puesto la lupa en el pago que debe recibir el Municipio por concepto de concesión onerosa de derechos, un egreso que deben realizar los edificios ecoeficientes para el aumento de pisos. 

Este pago se calcula tomando en cuenta varios factores, pero el objetivo es que el Municipio capte por lo menos el 30% de la utilidad neta del proyecto, aspecto que no se habría podido verificar en varias de las obras actuales. Algunos proyectos que ya pagaron su monto de concesión onerosa de derechos antes de 2019 podrían haber pagado el doble con una nueva regulación vigente en esa fecha.

Los auditores habrían establecido también que las matrices que usaba el Municipio para calificar la "ecoeficiencia" sobre 100 puntos sumaban en muchas ocasiones más de 100, lo que terminó favoreciendo a proyectos que debido a esos valores fueron autorizados para más pisos. Según algunos modelos que la Contraloría habría realizado para evaluar las matrices que el Municipio usaba, habría casos en los que sumaban hasta 123 en lugar de 100, lo cual subía las "notas" de los nuevos condominios y les permitía acceder a más pisos.

Los auditores habrían establecido también que las matrices que usaba el Municipio para calificar la "ecoeficiencia" sobre 100 puntos sumaban en muchas ocasiones más de 100, lo que terminó favoreciendo a proyectos que debido a esos valores fueron autorizados para más pisos.

El detalle es muy significativo porque las matrices supuestamente mal hechas habrían permitido que un condominio obtenga la posibilidad de duplicar su altura de 12 a 24 pisos, cuando sin las incongruencias en las matrices no habría logrado más que seis pisos adicionales, es decir, 18 en total. 

Este portal pudo conocer que los auditores de la Contraloría aplicaron las matrices del propio Municipio a por lo menos seis proyectos que ya han sido aprobados por la Secretaría de Territorio. La mayoría obtuvieron del Municipio calificaciones por encima del 70%, pero cuando la Contraloría realizó el ejercicio, habría obtenido calificaciones mucho más bajas, y uno de los proyectos, inclusive, no debería haber sido declarado como ecoeficiente. Las variaciones de la calificación tendrían efectos muy significativos: habría habido proyectos que no tenían derecho a ningún piso adicional a los que les dieron dos más, u otros que debieron tener solo tres más y les autorizaron cuatro. 

La polémica por Botániqo

La Contraloría estaría analizando también la forma en que se aprobó en el Municipio el proyecto Botániqo, que en los documentos del Ayuntamiento es conocido como Tomoraguadúa. Se trata de un conjunto habitacional que se construye en Cumbayá, cerca del Mall La Scala, y que presentó a la ciudad una propuesta que incluye, además del conjunto habitacional, la construcción de una estación de buses para Cumbayá. Actualmente los buses de la zona se estacionan en la calle principal del poblado. 


La licencia que le fue entregada a Botániqo hace pocas semanas ha sido impugnada ante el alcalde Guarderas. 

Mientras tanto, la organización Acción Ecológica dijo que el pasado 4 de abril, María Elena Rodríguez y Pablo Luzuriaga interpusieron un recurso ordinario de revisión en contra de la licencia urbanística metropolitana que el concedió la Administración de Tumbaco a favor del proyecto Botániqo el 7 de marzo de 2022.

Según los ciudadanos que presentaron el recurso, se debió conceder una licencia para proyecto urbanístico arquitectónico especial, por lo que la resolución tendrá un error de derecho. Esto se debe a que el lote en donde se construye Botániqo mide más de 10 mil metros cuadrados. 

Además, dicen los impugnantes, la Administración Zonal de Tumbaco no tomó en cuenta un informe de la Secretaría de Ambiente del Municipio, que estableció que el proyecto debía presentar un nuevo certificado de intersección, así como debía entregar información adicional al Municipio sobre si era necesaria o no la construcción de una nueva planta de aguas grises. Para los activistas, este proceder atenta contra los derechos de la naturaleza. 

El recurso, que debe ser resuelto por el alcalde Santiago Guarderas, de concederse, significaría que el proceso de construcción de Botániqo volvería al momento previo de la licencia. 

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