Una propuesta de ordenanza para dejar sin efecto la autorización que, en 2019, entregó el Municipio a un proyecto inmobiliario llamado Santa Mónica, en el valle de Tumbaco, se discute en el Concejo.

Se trata de uno de varios proyectos que habría recibido cuestionamientos por parte de autoridades de control, en especial, sobre la forma en la que el Municipio de Quito aprobó sus planes de construcción, y sobre si realizaron de manera correcta los pagos a los que tiene derecho el Ayuntamiento capitalino.

La mayoría de ellos fueron aprobados, con el apoyo del Concejo, mediante ordenanzas, durante la administración del ex alcalde Mauricio Rodas, entre 2018 y mayo de 2019, cuando terminó su gestión. 

Pero a diferencia de Santa Mónica, otros proyectos como Botaniqo y San Patricio ya han obtenido licencias de construcción, por lo que han empezado ya los trabajos para edificarlos, mientras que en otro caso relacionado, un hotel cercano al Aeropuerto, que debía realizar un pago al Municipio los estudios para obras viales en el sector, aún no cumple con el acuerdo. 

Un proyecto cercano a quebradas

El pasado 10 de mayo, el Concejo trató en primer debate un proyecto de ordenanza que busca derogar la autorización que la misma instancia otorgó en 2019 para la construcción de un conjunto habitacional en el sector de Lumbisí, al oriente de la capital.

Pero aunque Santa Mónica recibió la autorización del Concejo por medio de una ordenanza, nunca llegó a solicitar las licencias de construcción, según explicó a este medio digital el secretario de Territorio del Municipio, Vladimir Tapia.

De ahí que, actualmente, no hay ninguna construcción en el lote, pero el Concejo debate que el proyecto se quede sin autorización sin perjuicio de que se pueda obtener nuevamente con las reglas de juego vigentes en la actualidad.

El condominio fue planteando como un proyecto arquitectónico especial, una de las varias modalidades para aprobar este tipo de construcciones que están vigentes en Quito hasta que se logre la plena vigencia del Plan de Uso  y Gestión del Suelo. 

Según Carlos Fernández, vocero del proyecto, se buscaba realizar una inversión de hasta $30 millones que habría dinamizado el sector. El predio en donde se planteó el proyecto Santa Mónica tiene una superficie de 12 hectáreas, pero el concejal Eduardo del Pozo, quien forma parte de la Comisión de Uso del Suelo del Concejo, sostiene que la obra fue planteada en terrenos que son propiedad de otras personas, lo que invalidaría la autorización entregada por el Concejo. Del Pozo mencionó también cuestionamientos de la Contraloría que tienen relación con el pago de las contribuciones que el constructor debe hacer al Municipio, aunque la observación de la Contraloría aún no está en firme. 

Por su parte, el secretario Tapia destaca que la Comisión de Uso de Suelo del Concejo ha propuesto la derogatoria de la ordenanza, tomando en cuenta la sentencia que el ex juez constitucional Ramiro Ávila dictó sobre la situación del río Monjas, al norte de la capital.

La sentencia de la Corte Constitucional dispuso también la conservación de todas las quebradas, lo que obligó al Municipio a proteger las quebradas de manera más específica que en la actualidad. De ahí que  se consideró que el proyecto de Santa Mónica está en un sitio sensible, cercano a varias quebradas, al volcán Ilaló y a la comuna de Lumbisí.

Al respecto, la Secretaría emitió un criterio técnico, que sostiene que es posible mejorar algunos aspectos sobre el proyecto de Santa Mónica. Según dice Tapia, en Santa Mónica no se han realizado realizado trabajos, pues no obtuvieron ningún tipo de licencia. "Esto es muy importante, dice el secretario, pues cuando una obra ya obtiene una licencia, ya tiene un derecho adquirido", mientras que la ordenanza, precisa el secretario, no tendría esa misma calidad. Tapia precisa que hay una protección legal para los constructores una vez que se les ha concedido la licencia, pero si esta caduca, deberán sacar una nueva licencia con las normas vigentes al momento del trámite. 

Las licencias que se pueden obtener son la de habilitación y la de construcción, pero desde 2019 no se ha tramitado ninguna de ellas. Tapia destaca que el proyecto fue incorporado antes del actual Plan de Uso y Gestión del Suelo, pero que la nueva normativa ya establece estrategias frente a las quebradas, como menos pisos, lotes mínimos más grandes o la limitación de unidades de vivienda para reducir la presión sobre el suelo. "Estas estrategias podrían incorporarse al proyecto de Santa Mónica, que puede ser modificado", incorporando los nuevos criterios que el Municipio ha aprobado de acuerdo con el Plan de Uso y Gestión del Suelo. Pero, mientras tanto, el Concejo podría, efectivamente dejar sin efecto la ordenanza y con ella el proyecto como está formulado actualmente.

Adicionalmente, este portal pudo conocer que las objeciones de la Contraloría, que aún no están en firme, tienen relación con el trazado de la calles interiores del conjunto, su integración con las vías existentes en Lumbisí, y el diseño de los espacios verdes, así como con el hecho de que al aprobarse la ordenanza en 2019 se habría omitido el cobro de una concesión onerosa a favor del Municipio por más de dos millones de dólares. 

Botaniqo y San Patricio, en marcha

Pero mientras en el extenso lote del proyecto Santa Mónica no se ha avanzado nada, hay otros dos proyectos que ya cuentan con licencias y en donde se han iniciado los trabajos.

Se trata de San Patricio, un proyecto ubicado también en el valle de Tumbaco, en donde ya hay una licencia para la construcción de las vías internas y el movimiento de tierras de los lotes, y de Botaniqo, en Cumbayá, en donde se han iniciado los trabajos para un condominio y una estación de buses para la localidad que ha motivado el rechazo de activistas y grupos de moradores del sector. 

En el caso de San Patricio, destaca el secretario de Territorio, aun cuando algunos concejales quisieran presentar algún tipo de revocatoria similar al caso de Santa Mónica, habría que considerar que la situación es distinta, pues ahí ya se concedió una licencia de construcción. Estas licencias duran tres años y pueden ser usadas en cualquier momento una vez que se han concedido. En 2019, San Patricio fue aprobado por medio de una ordenanza, de manera similar al proyecto Santa Mónica. 

Este es el aspecto que debería tener el proyecto San Patricio. Renders: sanpatricio.com.ec

Este proyecto, cuyos trámites de aprobación iniciaron en 2018, tampoco pagó un dólar por concepto de concesiones onerosas, que se habrían generado por el cambio de zonificación del suelo. Esto habría sido observado por un equipo de auditores de la Contraloría y constaría en un informe preliminar, cuyo contenido es reservado. Adicionalmente, la Contraloría habría observado aspectos relacionados con el trazado de las calles interiores del conjunto y los espacios verdes, como en el caso anterior. También habría reparos sobre el monto y el pago de la concesión onerosa de derechos en este condominio. 

Por lado, en el caso de Botaniqo, el alcalde Santiago Guarderas aún no se pronuncia sobre el pedido de un grupo de activistas de la zona de Cumbayá que han pedido la revocatoria de la licencia de construcción del condominio, alegando la afectación a una quebrada del sector y otros aspectos como el uso del suelo y la altura de las construcciones.

Actualmente, ya se han iniciado los trabajos de construcción en el sitio, según confirmó la empresa constructora. Este proyecto es posterior a la administración de Mauricio Rodas y fue aprobado en las gestiones de Jorge Yunda y Santiago Guarderas. 

El hotel que aún no cumple el acuerdo con el Municipio

En la vía llamada Conector Alpachaca, que es el nombre que tiene la autopista de acceso al aeropuerto internacional Mariscal Sucre, se levanta un hotel de la franquicia Holliday Inn, junto con por lo menos otros dos grandes hoteles cuyo objetivo es atender a los viajeros que llegan al Ecuador no quieren avanzar hacia el centro de la capital.

El hotel se encuentra plenamente operativo y se construyó con la figura de proyecto urbanístico arquitectónico especial. Al igual que los proyectos anteriores, se lo aprobó en el seno del Concejo Metropolitano. Pero en este caso en especial, el pago que por la concesión onerosa de derechos que le hizo el Municipio, debía hacerse por medio del financiamiento de estudios para la ampliación de la calle Cotopaxi, una vía que se corre paralela a la Alpachaca en donde se levanta el hotel.

El hotel Holliday Inn aún no ha pagado más de $450 mil por concepto de concesión onerosa. 
Foto: www.ihg.com

Según la ordenanza de 2019 aprobada por el Concejo y por Rodas, el hotel debía pagar en especie hasta $451 mil, realizando estudios para la ampliación de la calle Cotopaxi. Sin embargo, según admite el secretario Tapia, hasta el momento no se han entregado los estudios ni ampliado la calle. El cronograma del acuerdo original establece que la obra debía iniciarse en julio de 2020, pero hasta el momento no hay ni los estudios ni, por supuesto, se ha realizado la obra. La vía tiene actualmente 12 metros de ancho y debería pasar a 26 metros, pero hasta el momento no se ejecuta. Según Tapia, se entregó por parte del hotel unos estudios, pero aún no se concretado el pago en especie que se había acordado.  Tapia precisó que el convenio de pago en este caso se firmó con la Administración General del Municipio y aseguró que es esa instancia la que debe tomar las medidas en el caso. 

El Municipio le apuesta a la densificación

El secretario Vladimir Tapia sostiene que el Municipio apoya la densificación de la ciudad capital, que es de las urbes latinoamericanas que menos habitantes por kilómetro cuadrado tiene. Tapia precisó que esta densificación debe darse con construcciones en altura, en varias centralidades a lo largo del valle del Pichincha que ocupa la ciudad. 

Vladimir Tapia sostiene que hay varios sectores en donde Quito debe crecer en altura y aumentar la densificación. 
Foto: Luis Argüello. PlanV

Yendo de norte a sur, Tapia destaca que es posible construir en altura actualmente en la zona de Quitumbe, cerca de la Plataforma Gubernamental Sur, el Terminal Terrestre y el Quicentro Sur, que podría convertirse en un importante espacio de densificación.

El siguiente punto en donde ya es posible construir en altura es en torno al parque de La Carolina, donde ya se están levantando algunas de las torres más altas de la ciudad, y luego destaca como otra centralidad la zona de El Labrador y el parque Bicentenario, en la antigua cabecera sur del viejo aeropuerto, en donde, en teoría, es posible hacer construcciones de hasta 30 pisos, integradas con la estación del Metro. Pero, según señala, aun no se hay ningún proyecto de esa envergadura en el sector.

Finalmente, otra zona en donde sería posible una nueva centralidad es el extremo norte, de Calderón Carapungo, en donde también hay importantes desarrollos comerciales. Tapia destaca que en los valles no se han modificado las alturas, por lo que el crecimiento debe darse en estas zonas y, sobre todo, con edificios más altos.

El funcionario sostiene que los proyectos aprobados con las figuras que están siendo cuestionados no serán ya posibles en el futuro, pues cuando entre en vigencia el Plan de Uso y Gestión del Suelo se deberán seguir sus criterios, que eliminan figuras como los proyectos urbanísticos arquitectónicos especiales y otros similares.

Sin embargo, el Plan no ha entrado en vigencia por falta de una ordenanza sobre uso del suelo, que aún no aprueba el Concejo. Se estima que tendrá una vigencia de por lo menos doce años y considera varios aspectos sobre cómo debe ordenarse la ciudad en el futuro inmediato.