El edificio está flamante y la corredora se apresura a mostrarlo. Es una torre ubicada en una zona de clase alta de Quito, y presume de acabados de lujo, agua caliente centralizada y calentada por "bombas de calor y paneles solares", parquedeadero para bicicletas, gimnasio propio, jacuzzi, una pequeña piscina y, en lo más alto, un área con césped natural para las mascotas y otro salón para los niños. 

Las cosas que la corredora destaca con entusiasmo no están ahí de adorno: forman parte de las nuevas regulaciones inmobiliarias del Municipio de Quito para proyectos de alto costo. La experta en bienes raíces se apresura en explicar que ya no hay gas centralizado en los edificios nuevos de Quito precisamente por las regulaciones municipales, y que todo lo que se use para cocinar debería ser eléctrico. 

En los pisos, un caro porcelato simula mármol, mientras que un pequeño patio está recubierto con césped artificial. La corredora mira a los interesados y trata de obtener más datos, sobre quiénes son y que buscan, muestra los interiores de uno de los departamentos.

En medio de la vivienda, algo insólito: de las dos habitaciones, una carece totalmente de ventanas. Solo una claraboya, como una ventana de barco, le da algo de luz. La corredora se apresura a explicar que eso que parece un catastrófico error de diseño está friamente calculado: es que no es un dormitorio, sino una sala de TV... sin más ventanas que la claraboya. La vendedora hace verdaderas piruetas para explicar qué usos se puede dar al insólito espacio, pero no por ello se ofrece ninguna rebaja del precio.

Varios de los nuevos proyectos pueden alcanzar hasta $2000 el metro cuadrado, como otra torre en donde se ofrecen "estudios" de aire muy "europeo" pero que consisten en una especie de camarote de 23 metros cuadrados en donde alguien podría sentir claustrofobia, lejos de sentirse en París. Con lo que cuesta un "estudio" es posible financiar una casa familiar completa en sectores como el Valle de los Chillos. 

Los pecados de los nuevos proyectos, según la Contraloría

Pero este boom no se produjo solo, sino que contó con facilidades otorgadas por el regulador que es el Municipio de Quito. El pasado 13 de junio de 2022, la Contraloría General del Estado aprobó el informe DNA5-GAD-044-2022 sobre el uso, forma de ocupación, edificabilidad, aprovechamiento y uso del suelo, así como a las resoluciones administrativas e informes y el cálculo de contribuciones especiales por parte del Municipio de Quito entre el 1 de enero de 2016 y el 31 de agosto de 2021, es decir, durante las administraciones de Mauricio Rodas y Jorge Yunda. 

Los resultados preliminares habían sido notificados a secretario de Territorio del Municipio de Quito en abril de este año, pero poco o nada cambió con respecto al borrador, al que había tenido acceso este portal.

En el informe, de 191, se analizaron aspectos como el Plan Parcial de Calderón, el Plan Parcial de Tacurí y el Plan Parcial de La Floresta. 

También, las resoluciones y ordenanzas que han permitido la construcción de proyectos como Botaniqo, San Sebastián, Santa Mónica, el hotel Holiday Inn del Aeropuerto, Ciudad Jardín, Vedere Tectum, Zaimella del Ecuador, Comercial Kywi, Fideicomiso Citival, Fideicomiso San Patricio, Yoo Quito, Tesla, Iqon, Sense, Naia, Los Huertos y dos proyectos ecoeficientes más que no son identificados. 

Edificios como este, en la Av. República del Salvador, son ecoeficientes. Foto: Plusvalía

Estos proyectos se encuentran en su mayoría en el centro norte de Quito, si bien hay algunos predios analizados en sectores de los valles de Tumbaco y Los Chillos. Es la primera vez que la Contraloría analiza esta problemática en Quito, por lo que el informe deja constancia de que no hay recomendaciones previas. 

Al respecto de este informe aprobado por la Contraloría, el alcalde metropolitano, Santiago Guarderas, sostuvo que todos los proyectos observados corresponden a administraciones anteriores, que inclusive han determinado responsabilidades en otros ámbitos.

El alcalde de Quito, Santiago Guarderas. Foto: Luis Arguello / PlanV

El alcalde precisó que se ejecutarán las recomendaciones y se iniciarán los procesos respectivos. Pero Guarderas aclaró a este medio digital que pueden haberse hecho inversiones en varios de esos proyectos y se deberá analizar caso por caso. Ratificó que mantiene un control particular de cada informe de la Contraloría y que iniciará las acciones que sean necesarias. "Hay proyectos de ordenanzas de nuevos en donde aún se harán las correcciones respectivas", anticipó Guarderas. 

La ecoeficiencia

Según precisa el documento, la Contraloría analizó la condición de ecoeficientes de varios nuevos edificios en Quito, concretamente, en los proyectos llamados Yoo Quito, Tesla, Nezu Bamboo, Iqon, Sense, Naia, Los Huertos, Qorner y Epiq, todos ellos ubicados en el centro norte capitalino.

El informe precisa que encontró inconsistencias en la valoración de proyectos como Tesla, Nezu Bamboo, Iqon, Naia y Los Huertos, sobre todo en aspectos como que no constan los cálculos y estrategias válidas de consumo de agua y de energía, reutilización de aguas lluvia, planes de minimización de escombros y desechos, y manejo de residuos sólidos, diseño y uso de plantas nativas, entre otros aspectos.

Este edificio en la Gonzáles Suárez forma parte de los analizados por la Contraloría. Foto: Plusvalía

A pesar de ello, por lo menos seis de estos proyectos lograron incrementos de pisos que les fueron concedidos por cumplir, a criterio de la autoridad municipal, requisitos que la Contraloría no pudo verificar. De ahí que recomendó revisar la matrices de ecoficiencia y asegurar que los proyectos cumplen con los requisitos planteados en ellas. 

Para la Contraloría,  para declarar ecoeficientes a estos proyectos, además de que no se cumplieron con los propios criterios del Municipio, se debió emitir una ordenanza o una resolución, cosa que no se hizo. Y como muchos de los proyectos ya están construidos, la Contraloría ha dispuesto que, en el futuro, el secretario de Territorio emita un informe al Concejo y sea éste el que decida si se aumentan o no los pisos. 

Los pagos al Municipio

La Contraloría analizó luego otro de los pecados de los proyectos inmobiliarios en Quito. El pago de las concesiones onerosas, que una compensación que los constructores deben pagar al Municipio cuando levantan más pisos puesto que ello les significa más ganancias. Varios de los proyectos analizados no pagaron, o pagaron menos.

Es el caso del condominio Los Huertos, dejaron de pagar la concesión calculada en $44.959,71 gracias a un decisión de la administración zonal del Municipio. La Contraloría notificó para su descargo a los ex funcionarios involucrados y a las firmas constructoras Alberto Andino y Asociados y Anefi. Estos alegaron que habían planteado al Municipio que tenían un porcentaje de viviendas de interes público en la obra, pero la Contraloría recomendó que no se vuelvan a tomar decisiones contra normas legales, pues el beneficio que le aplicaron  a este condominio, ubicado en el centro norte de Quito, era para viviendas de interés social en las afueras de la ciudad.

Condominios como este, al centro norte de Quito, han sido observados porque no se les cobró las contribuciones al Municipio. 

En otro proyecto, llamado Santa Mónica, hubo inconsistencias similares y la Contraloría detectó un perjuicio al Municipio por dineros que no se cobraron.

En este caso, el monto calculado fue de 2´254.928,10, pero en la ordenanza con la que el Concejo autorizó este proyecto se estableció que el pago quedaba en cero dólares, lo que es cuestionado por la Contraloría, que recomienda que estos cálculos se hagan en futuro tomando en cuenta aspectos como la asignación del cambio de uso, ocupación del suelo y edificabilidad.

En San Patricio, otro proyecto en los valles, pasó lo mismo: fue el propio Concejo el que aprobó una ordenanza con el valor a pagar de cero dólares, cuando la Contraloría cree que se debió recaudar en ese caso por lo menos 2´855.463, 64. En este caso, la Contraloría encontró errores en los informes que fueron enviados a la Comisión de Uso de Suelo del Concejo y que no fueron advertidos a tiempo.

Los trazados que no cumplen con las normas

La Contraloría analizó también los proyectos en lo formal, y detectó que algunos de ellos no cumplían con las regulaciones municipales de urbanización, a pesar de lo cual fueron aprobados. En el proyecto Santa Mónica, la Contraloría concluyó que ocho de las vías internas de la urbanización no cumplen con la longitud requerida, y una de ellas no cumplía con el ancho mínimo. 

Algo similar ocurre en el proyecto San Patricio, donde solo siete de las 22 vías propuestas cumplen con los requisitos de arquitectura y urbanismo. En conclusión, la Contraloría consideró que en ambos desarrollos, el sistema vial interno de las urbanizaciones no se integra con el entorno urbano existente. 

La Contraloría analizó también los espacios verdes de ambos conjuntos y concluyó que tampoco cumplían con las normas aplicables. En Santa Mónica, las áreas verdes no representan el 15% de la superficie requerida, mientras que en San Patricio solo llega al 12.70%, lo que benefició al constructor con 1´573.261.

Los planes especiales, sin cumplimiento

La Contraloría estableció que en el caso de los planes especiales en La Floresta y en las zonas de Nayón-Zámbiza y Calderón, estos no están prevaleciendo sobre el actual Plan de Uso y Ocupación del Suelo, lo que significa que en esas zonas se están autorizando sin justificación obras que incrementan los porcentajes de edificabilidad y el coeficiente de ocupación del suelo. De ahí que la Contraloría dispuso que se actualicen dichos planes especiales y parciales de los tres barrios en lo referente a la forma de ocupación y edificabilidad. 

El caso Botaniqo

La Contraloría le dedicó un apartado al proyecto Tomoraguadúa, en donde se construye el conjunto Botaniqo, en el valle de Tumbaco. Según concluyó la Contraloría, a este proyecto se le otorgó una zonificación que no le correspondía y sin sustento técnico, pues no se excluyó unas áreas históricas cercanas del análisis de zonificaciones, tampoco se sustentó el nivel de susceptibilidad de riesgo para el sector, por la presencia de una quebrada abierta, así como tampoco se analizaron aspectos como las aguas servidas y el aumento de tráfico, entre otros temas.

Aunque la Contraloría observó el proceso para autorizarlo, este proyecto en Cumbayá ya cuenta con licencia y está en construcción. 

La Contraloría destaca que aunque hubo informes favorables sin sustentos técnicos, la Comisión de Uso de Suelo y el subprocurador metropolitano emitieron dictámenes favorables, lo que inclusive le permitía una edificabilidad mayor a la que le correspondía. Basada en esta experiencia, la Contraloría dispuso al Municipio que antes de autorizar los proyectos se tomen en cuenta todas las áreas involucradas y se soliciten todos los informes necesarios.