En los últimos 4 años, la participación del sector de la construcción en el PIB  bajó de $10 mil millones a $6.4 mil millones. Daniel Elmir, miembro del clúster Constructores Positivos, atribuye esa disminución a la ausencia de obra pública en la actual administración.

Dada la situación inmobiliaria, los sectores productivos buscaron soluciones en otros países para reactivar la economía y encontraron “Bien Futuro” en Perú. “Hace 20 años muchos constructores ecuatorianos fueron al país vecino que ya lo estaba aplicando” dice el empresario.

Desde este clúster, que aglutina a 1200 promotores inmobiliarios a nivel nacional, vienen trabajando desde hace 5 años, junto a Mutualista Pichincha y Banco Pichincha, una solución ante la disminución en la producción del sector.

“Bien Futuro” es un producto crediticio en el que un promotor inmobiliario lanza un proyecto en alianza con un banco. Estas dos instituciones garantizan que el proyecto entre en un fideicomiso y que se construya de manera adecuada. Bajo esta nueva modalidad, los clientes ingresan solo con un 10% de entrada.

El banco va desembolsando el dinero por avance de obras durante la construcción. Ese dinero se garantiza en el fideicomiso para construir. El día de entrega de la construcción, se acuerda una  hipoteca de largo plazo en la cual se empieza a pagar la cuota mensual pero ya viviendo en la unidad que compraron. Durante la construcción, el comprador solo paga cuotas de intereses.

“En lugar de que el crédito se le entregue al constructor, se entrega a los compradores de la vivienda desde el inicio de la construcción. Como constructor yo iba al banco con mi proyecto con el 30% del dinero requerido, me calificaban, me pedían un nivel de preventas y luego me prestaban el 30%. La complicación es que hay que tener garantías bien grandes y pocos bancos se meten en eso”, cuenta Elmir. 

Según cifras del gremio constructor, en Ecuador hay 630 mil unidades habitacionales en déficit, es decir, 630 mil familias sin casa propia. Debido al incremento poblacional, en el país se generan unas 87 mil viviendas cada año, pero se construyen solo 40 mil. “Tenemos un déficit que aumenta en 40 mil cada año porque no hay créditos” afirma.

De acuerdo con los datos del promotor inmobiliario, por cada 20 metros cuadrados que se construyen, la obra genera un empleo fijo de 18 meses. Según Constructores Positivos, de los 67 sectores productivos formales, la construcción tiene relación con 47.

“Aquí la dificultad es que para conseguir un crédito de constructor tiene que ser una empresa sólida y los bancos no prestan demasiado. Por eso es difícil para los pequeños y tienen costos administrativos altísimos. La parte inmobiliaria no ha crecido porque no hay buenas opciones de crédito para el constructor ni el comprador de viviendas” asegura el ingeniero.

Daniel Elmir es ingeniero por la PUCE y Máster en Dirección de Empresas por la USFQ. Es miembro del cluster Constructores Positivos. 

Viviendas 10% más baratas

Actualmente los constructores deben esperar entre 6 y 12 meses luego de que se termine la obra para recuperar la inversión. Ese tiempo adicional genera costos que hacen que el precio final de la vivienda se encarezca. Además, el constructor depende de que en el camino el cliente no se sobre endeude y desista del pago.

Con este producto se presta el dinero desde el inicio de la construcción al cliente por avance de obra. “Yo presento una planilla al banco, viene un avaluador, verifica que los trabajos están hechos y me desembolsan el dinero. Con nuevos avances es el mismo proceso para el desembolso de dinero”, explica Elmir.

Al final de la construcción, el capital del constructor ya está recuperado y el cliente queda con un crédito hipotecario listo porque desde el día uno ya está calificado. Los ahorros en los costos que traerá este nuevo producto ayudarían a disminuir en 10% el precio de la vivienda.

En el sector de la construcción aseguran  que Bien Futuro aporta seguridad a los compradores. Actualmente hay promotores inmobiliarios que no trabajan con fideicomisos, lo que da pie a estafas u obras a medias que no se entregan. Los promotores que quieran acceder a los beneficios de este nuevo producto deberán trabajar en fideicomiso. En ese escenario, ni siquiera la quiebra del constructor representaría un riesgo para los clientes, ya que la alianza puede elegir otro constructor para terminar las obras.

Con esta alianza, se obliga también a los inmobiliarios a pagar impuestos y afiliar a los trabajadores. Para los compradores la barrera va a ser menor: la entrada pasará de ser del 30% a 10 o 15%.

Actualmente, el riesgo en un proyecto inmobiliario es 100% del constructor. Con Bien Futuro se dividirá el riesgo con los compradores. Si uno deja de pagar se puede cobrar a los demás clientes. De su lado, la banca se garantiza que los clientes no van a tener inconvenientes al final, porque desde el día uno califica y se queda con el cliente cautivo.

En el centro norte de Quito se construyen algunos de los edificios más altos de la capital. Al fondo se ve el volcán Pichincha. 

Los diálogos con el Estado

Luego de cinco años de acercamientos las conversaciones están avanzadas. “Esperamos que la Junta Monetaria nos cumpla la palabra que nos dio y emita una resolución a fines de agosto para que esto funcione. Vemos que son personas muy serias y conocedoras del tema así que estamos seguros de que así va a ser”, afirma Elmir.

Algunos obstáculos en las negociaciones han sido el cambio constante de autoridades, la lentitud de funcionarios, y el escepticismo de que el constructor sea el único que se beneficia. Ahora la Superintendencia de Bancos y la de Economía Popular y Solidaria deben emitir un informe. Con eso habrá una reunión del pleno de la  Junta donde se debe aprobar la resolución.

Elmir argumenta que la prioridad como sector inmobiliario es disminuir el déficit habitacional. Los compradores tendrán un periodo de gracia de capital durante toda la construcción, es decir, no pagarán el capital a lo largo de la misma sino solamente los intereses. “La gente tiene que saber que van a estar seguros y garantizados por el fideicomiso. Tienen la seguridad de una alianza, el banco no quiere que al promotor le vaya mal porque incluye su nombre”, concluye.