El Municipio respondió a un informe de la Contraloría General del Estado que advierte algunos de los “pecados” del boom inmobiliario en Quito, entre los que se señala una deficiente regulación por parte de la Municipalidad capitalina que habría beneficiado a los constructores y perjudicado a la ciudad. De su lado, varios de los empresarios de la construcción cuestionan el informe de la Contraloría con base en  un parecer del procurador general del Estado. Al debate se sumó la Superintendencia de Ordenamiento Territorial, que admite que no hay coordinación con la Contraloría en la materia.

En un reportaje previo de este medio digital se publicó un informe de la Contraloría que encontró inconsistencias en los permisos de edificabilidad en algunos proyectos inmobiliarios recientes en  Quito. La Contraloría no encontró justificativos para permisos que el Municipio otorgó y cuestionó la condición de ecoeficientes de algunos edificios nuevos de la capital.

Según la Contraloría, algunos proyectos pagaron menos o de plano no pagaron concesiones  al Municipio por levantar más pisos. Otros tampoco cumplieron con la normativa de viabilidad y espacios verdes. El órgano de control señaló que la Comisión de Uso de Suelo y el subprocurador metropolitano del Municipio emitieron informes favorables para estos proyectos inmobiliarios sin los suficientes argumentos legales y técnicos. La Secretaría de Territorio Hábitat y Vivienda (STHV) del Municipio respondió a estos cuestionamientos, mientras que profesores universitarios, activistas y representantes de los constructores se sumaron al debate.

Los proyectos inmobiliarios que califican como ecoeficientes pueden optar por incrementar sus pisos. Foto: Luis Argüello. PlanV

Normativa “a la carta”

Uno de los argumentos de la STHV es que no encontró operaciones de utilización de recursos públicos en los casos examinados por la CGE. Pero para el activista ambiental, Ricardo Buitrón, si hubo recursos públicos en las concesiones onerosas que se dejaron de pagar y que solo en esos dos casos representaban $4 millones en recaudaciones que no se cobraron.

El monto no es para nada despreciable, si se toma en cuenta que entre 2012 y 2020 el Municipio recaudó $29 millones por contribuciones especiales y concesiones onerosas de derechos en 342 proyectos inmobiliarios, según un informe de la STHV.

“El informe de CGE establece una corresponsabilidad por aprobar ordenanzas sin informes técnicos”, dice Buitrón. “Sabemos que hay una lista de proyectos enormes para que se aprueben antes de que se apruebe el nuevo plan de suelo, el Concejo se está demorando a propósito para aprobar estos proyectos”, agrega.

Buitrón participó en un espacio radial en donde chocaron las posturas del sector inmobiliario con la academia. En el programa del Cabildo Cívico de Quito de la Radio Municipal participaron Paola Romero, representante del cluster Constructores Positivos y Gustavo Fierro, académico y arquitecto.

En la avenida Eloy Alfaro y Catalina Aldaz se levantan algunos de los más altos edificios de la capital. Foto: Luis Argüello. PlanV

Según Romero, la CGE no tiene técnicos especializados para emitir estos informes, “no tiene ingenieros ni planificadores”, dijo. Además, Romero afirmó que la CGE no puede pronunciarse en temas legislativos. Sin embargo, la Contraloría sí tiene competencia para examinar a los GADs.

Para la abogada, el sector constructor necesita seguridad jurídica, “este informe anti técnico e ilegal de la CGE, que no es definitivo, está ocasionando una paralización del aparato municipal por un temor a las repercusiones”, agregó Romero. “Estamos en la ciudad con mayor desempleo, el sector inmobiliario está acudiendo a otras ciudades donde es más fácil invertir. Aquí es donde más concesión onerosa de derechos se paga desde el 2011 y es donde mayores impuestos prediales se recaudan”, concluyó.

Pero de acuerdo con Fierro, no es el informe de la CGE el que crea inseguridad jurídica, sino el Municipio al emitir unos informes ilegales. “El Concejo y el alcalde de ese entonces fueron los cómplices de esa inseguridad. Jamás se debió haber emitido las resoluciones administrativas que emitió Jacobo Herdoíza”, aseguró el académico. Según Fierro, el perjuicio económico para Quito a raíz de la suma de todos los casos examinados por la CGE en su informe es de $32 millones.

La Procuraduría interviene

Un parecer de la Procuraduría General del Estado (PGE) indicó que la Controlaría y la Superintendencia de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo (SOT) son subsidiarias, pero si se producen conflictos entre esas instituciones prevalece la SOT.

La Procuraduría afirma que la Ley de Ordenamiento Territorial (LOOTUGS) que creó que la SOT prevalece sobre la Ley de la Controlaría. La Procuraduría también dictaminó que la STHV no encontró operaciones que involucren el uso de recursos públicos del Municipio que puedan ser sometidos a exámenes especiales por parte de la CGE.

Según la Procuraduría, la competencia en este caso, “es ejercida de manera concurrente por la SOT”. El dictamen afirma que la SOT y la CGE son “concurrentes y subsidiarias”. Es decir, que deben coordinarse, pero cuando existan conflictos prevalece la competencia de la SOT en la materia de uso de suelo.

Pero para Ricardo Buitrón,cuando una institución concurrente no actúa, otras pueden iniciar revisiones. En el caso del informe de la CGE, Buitrón afirma que durante el periodo examinado la SOT no realizó ninguna fiscalización, por lo que la CGE tendría atribuciones para actuar.

Pero según Buitrón se están tratando de deslegitimar cuestiones de fondo. “La Secretaría de Territorio se arrogó funciones. Pidió informes a otras secretarías que tampoco tienen sustento técnico. Uno podría decir que se están empezando a mover demasiados intereses”, afirma.

Entre 2012 y 2020 el Municipio recaudó $32 millones en contribuciones especiales y concesiones onerosas de derechos. Foto: Luis Argüello. PlanV

La STHV dice que se ampara en la ley

En junio de este año,Vladimir Tapia, salió del cargo de Secretario de Territorio del Municipio. Mauricio Marín, fue designado en su reemplazo. “No podría decir si tuvo que ver con el informe (de la Controlaría)”, dijo Marín luego de consultarle sobre la dimisión de Tapia. Marín ha sido funcionario técnico de la STHV. En la época en que inició el examen de la CGE era director de desarrollo urbanístico de la secretaría.

El nuevo secretario de Territorio, Mauricio Marín, fue designado luego de un cambio de autoriadades en varias secretarías del Municipio. Foto: Manuel Novik. PlanV

Para Marín, el informe de la Contraloría carece de antecedentes jurídicos. “En el caso de Quito hay más de una década de historia de acciones legislativas. El COOTAD desde que existe generó competencias exclusivas a los GADs. La regulación del uso y la ocupación del suelo es una competencia que se asume a través del legislativo (Concejo), nunca un acto administrativo puede ir en contra de un ámbito de competencia legislativa”.

Marín resalta que con el régimen de administración de suelo de 2011 se creó la ordenanza metropolitana con la figura de “suelo creado”. “La norma municipal te dice que puedes crear suelo en las construcciones que privilegien la reutilización de aguas servidas, garanticen limitaciones de consumo de energía y agua, y las que sean un aporte paisajístico”, dice Marín.

Según el secretario, el Concejo había creado los antecedentes legislativos para decidir crecer en altura con el plan metropolitano de 2011. “Somos la ciudad que más se expande en el país. Quito tiene 43 mil hectáreas de suelo urbano con una densidad de 60 habitantes por hectárea, baja para una ciudad capital. La estrategia era densificar la meseta central”.

El examen de Contraloría no está todavía en determinación de responsabilidades. Así lo confirmó el secretario, quien contó que el Municipio tiene una instancia para defenderse. Según Marín, la Contraloría deberá probar los hallazgos que ha encontrado. “Quienes hacen los informes de Contraloría no tienen un equipo completo, no tienen ingenieros”, mencionó el secretario. Esto significa que aún no se han emitido glosas en este caso.

Según Marín la SOT si examinó al Municipio durante el mismo periodo de examen de la Contraloría. “Hubo un primer examen de Contraloría en 2020 y la SOT vigiló esos mismos proyectos, y si lo sacó a la luz. La SOT estableció que el Municipio había seguido el procedimiento normativo que le correspondía y no había estos conflictos”.

Para Marín la concesión onerosa de derechos no es un recurso público porque la paga un privado. “No estoy utilizando dinero del presupuesto municipal para darle a un privado. No las contabilizas en el presupuesto. No es dinero que genera el Municipio de sus recaudaciones normales. Es un dinero adicional que le puede entrar al Municipio, no son recaudaciones propias”, dijo.

Marín también argumentó que la concesión onerosa de derechos no es una obligación ni un tributo. “La concesión se cobra cuando un predio alcance un mayor aprovechamiento en el plan de uso y gestión de suelo. Queda demostrado que el régimen de suelo ya nos daba la posibilidad”. El secretario argumenta que la recomendación de la Contraloría va en contra de las leyes de ordenamiento territorial vigentes en Quito.

La diferencia estaría en que los recursos emanados de la concesión onerosa se generan por la norma urbanística propia del Municipio. “Los recursos del planeamiento urbanístico no son lo mismo del presupuesto municipal, porque varían, no son fijos”, concluyó.

La postura de la Superintendencia

El superintendente de Ordenamiento Territorial, Pablo Iglesias y el intendente de la zonal 9 (Quito), Edison Morales conversaron con este portal sobre el informe de la Procuraduría. “El Municipio nos solicitó hace cuatro meses que resolvamos una inquietud sobre la competencia de control. La LOOTUGS establece de forma clara que la SOT se crea para vigilar los procesos de ordenamiento territorial”, dijo Iglesias.

La Superintendencia de Ordenamiento Territorial está operativa desde 2018. En entrevista con este portal estuvieron Fernanda Vasco, Pablo Iglesias, Edison Morales, Nadia Jalkh y Katya Andrade. Foto: Manuel Novik. PlanV

Según el superintendente la Contraloría “se confundió de rol”. Iglesias argumenta que se hicieron cálculos que le correspondían a su institución y que no recibieron ninguna comunicación de la Contraloría para trabajar de forma conjunta. “Cuesta reconocer, pero previo a mi periodo hubo una ausencia de gestión. Por eso es posible que la Contraloría se haya confundido en los roles”.

Desde 2018 la SOT ha liderado 71 procesos de control en Quito. En cuatro años de gestión sólo 13 tienen que ver con proyectos inmobiliarios. En estos proyectos la SOT encontró incumplimientos para aprobar licencias e incumplimiento de la normativa.

“El PUGS es sumamente importante para la conformación del territorio, tiene que cumplir con participación ciudadana, gestión de riesgos. En general eso no está sucediendo, los cantones no están entendiendo la importancia de la planificación”, concluyó Iglesias.