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24 de Marzo del 2017
Historias
Lectura: 10 minutos
24 de Marzo del 2017
Redacción Plan V
El negocio inmobiliario en una resbaladera

La industria de la construcción generó el 10% del PIB en el 2015, pero las últimas decisiones gubernamentales ha causada un impacto negativo en el sector. 

 

Las leyes de plusvalía y herencia desplomaron las perspectivas del negocio inmobiliario. Entre el 2015 y el 2016 las reservas inmobiliarias —es decir, las preventas— cayeron en un 50%. La ley, dicen los inversionistas, trae impuestos confiscatorios que encarecerán la vivienda, pues habrá menos oferta. La clase media es la más afectada.

El problema es que la Ley de Plusvalía fue aprobada con unos impuestos muy confiscatorios. Esto impide la actividad empresarial inmobiliaria.  Es confiscatoria, según representantes del sector,  porque el 75% de impuesto es demasiado alto en cualquier caso. 

El ingeniero Patricio Álvarez, de Álvarez-Bravo, muestra la realidad de las cifras del negocio inmobiliario.

Las empresas inmobiliarias tienen que pagar este impuesto, dice el ingeniero Patricio Álvarez, uno de los socios de la firma Álvarez-Bravo. Una vez aprobada la Ley de Plusvalía los empresarios e inversionistas de la industria inmobiliaria hicieron sus cálculos. Y determinaron que con los impuestos que las nuevas leyes determinan, la utilidad de un proyecto estaría alrededor del 4% anual sobre los costos. Antes podía llegar a un 13%. Eso impediría el desarrollo inmobiliario. Simplemente porque para un inversionista es más conveniente tener el dinero en un banco, el cual le paga más de ese 4%, a tener que trabajar ese dinero en una actividad productiva, con todo lo que ello involucra. Eso significa, dice Álvarez, que no habrá inversión en los proyectos inmobiliarios. 

La ley fue vendida por el gobierno como un arma en contra de la especulación inmobiliaria. Si se cobraba el impuesto sobre la segunda venta del inmueble, se desalentaba la especulación y el incremento exagerado de precios. El impuesto del 75%, decía el gobierno, era un elemento disuasivo para eso. 

4%

es el promedio de utilidad que proyectos de uno a tres años ganarían con los nuevos impuestos a la herencia y la plusvalía. Un banco paga hasta 6% como tasa de interés pasiva.

Pero los voceros del negocio inmobiliario no lo creen así. Si se analizan la ley nada se dice ni determina que se impedirá la especulación con la ley. Lo único que tiene de antiespeculación es el título, dice Álvarez. Lo que hace la ley es marginar la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios y, en la práctica, impedir que se ejecuten. Las empresas no pueden invertir en nuevos proyectos con esa rentabilidad tan pequeña. Porque esta no va solo a los bolsillos de los accionistas del proyecto inmobiliario, sino que buena parte sirve para capitalizar nuevos proyectos, adquirir nuevos terrenos, e intentar crecer. 

Un proyecto inmobiliario, de unos dos millones de inversión, puede durar entre uno y dos años. Tomando en cuenta que el interés pasivo bancario es más de 6%, la rentabilidad del proyecto —si se vende, ganando un altísimo monto de 800 mil dólares, a cuatro años— es del 4% después de pagar impuesto a la renta, el impuesto  las utilidades y los dividendos de los inversionistas.

Estas simulaciones no contemplan la crisis económica. Ahora, se pregunta la industria, ¿cuál es la ganancia razonable para un inversionista? Por lo menos lo que un banco me pagaría de interés más lo que me de mi trabajo, dice Álvarez. A un año plazo, la taza fija que paga un banco por un millón de dólares es el 6%. A eso se debiera agregar un 6% adicional, al menos, de ganancia sobre los costos. Por que no es solo la plata que se meten al bolsillo. Las empresas crecen con eso. En estas condiciones no se puede reinvertir. Un 13% es una rentabilidad esperada para un inversionista. Además, los terrenos suben de precio, los insumos para la construcción suben de precio. Un nuevo proyecto requiere, por tanto, más capital que el anterior. Se trata de capitalizar la rentabilidad para hacer o los mismos proyectos o para crecer. Con esta ley, prácticamente el gobierno fija la rentabilidad y niega los costos de reposición e impide crecer. Porque los costos nunca son menos, siempre son más, dice el empresario.

El impacto es que no se van a poder comprar nuevos terrenos, y se afectan las empresas que fabrican y comercializan insumos para la construcción. El sector de la construcción, hasta antes de esta ley, estaba generando el 10% del PIB. Es decir, un aproximado de 10.000 millones por año. Una recesión en el sector puede generar, además, un desempleo mayor a los 67.000 puestos de trabajo que se perdieron en la construcción durante el 2016. 

El 2017 empezó con señales graves para la industria inmobiliaria. Según datos de APIVE, www.apive.org, la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Ecuador,  las reservas inmobiliarias cayeron dramáticamente. Su número se refiere a cuántas personas hicieron un contrato en planos o en proyectos en ejecución. En el total de unidades de vivienda reservadas,  en el 2012 hubo 10.000 unidades; en el 2013 se reservaron 8.800 unidades; en el 2014 fueron 7.000 las reservas; en el 2015, 6.900 reservas; en el 2016 las reservas cayeron a 3.400.  Cayeron por los anuncios de la reforma fiscal para el sector.

Aunque la crisis es un elemento a tomar en cuenta, entre los inversionistas se cree que si hubiese algún elemento de confianza en la ley de plusvalía y en sus efectos útiles como dice el gobierno, el mercado no hubiese caído a la mitad. La ley creo gran incertidumbre en los compradores y en los vendedores. Las reservas bajan porque la gente tiene miedo de que si la gente tiene que vender un bien, cuánto tendrá que pagar impuestos, explica Álvarez. El temor está también en la ley de la herencia, "a la gente no le gusta pagar un impuesto más allá de justo, pero si nos van a poner impuestos muy altos, confiscatorios, para qué compro un bien si no lo podré vender luego". Y eso se da porque en un principio los constructores no estaban contemplados en la ley de plusvalía, pero horas antes del debate definitivo se los incluyó.


La ley de plusvalía, la herencia y la tasa de mejoras estatales —impuestos impulsados por este gobierno— generaron importantes protestas de sectores de la clase media quiteña.

El que tenga que comprar un terreno para hacer un nuevo proyecto, no lo va a hacer. Lo que va a quedar, como rezago del negocio, terminarán de hacer ese stock de vivienda y nada más. Lo otro, es que se reduce la participación de la industria de la construcción en el PIB, aumenta el desempleo y se afectan otros sectores, desde la venta de materiales de construcción, fábricas e importadores de decoración, hasta la señora que vende el almuerzo para los maestros. Muebles, acero, vidrio, aluminio, pisos, seguridad industrial, mantenimiento, limpieza, las fábricas textiles... Álvarez dice que no acabaría de nombrar a todos los sectores impactados.

En la discusión en la Asamblea, la ley era una y al final salió otra. La mayoría del sector inmobiliario, y el resto del país, se quedó con la idea que se propagó sobre el primer proyecto de ley, no del que salió finalmente aprobado. En el corto plazo, lo que va a quedar es la vivienda de interés social —que tiene exención tributaria—y los inversores, los que puedan, podrán entrar en ese mercado, que es limitado.

De acuerdo a los números preliminares, ahora en posesión de la Cámara de la Construcción, existe un stock de unidades ya terminadas y no vendidas, en el mismo número de los años 2014 y 2015. Pero son viviendas que no se han podido vender. Y el stock de viviendas nuevas es extremadamente más bajo. Pero en proyectos nuevos hay apenas 1.742  y en el 2014 había 4.496. En cuanto a unidades disponibles acumuladas que no se han podido vender, se tiene que en el 2015 eran 14.416 y en el 2016 había 17.880 unidades de vivienda disponibles. La cifra de lo que se vende representa otra resbaladera. En el 2015 se vendieron 5.142 viviendas. Pero en el 2016 se vendieron 1.742 viviendas. 

El negocio inmobiliario está en cero. Los empresarios calculan que si en un día entraban a preguntar en un proyecto inmobiliario 10 personas, ahora entra una.

Los precios no van a bajar dice Patricio Álvarez. Como en la ley del mercado, en Ecuador no habrá incremento de la demanda, con una oferta de 18.000 viviendas. La mayoría de proyectos están a un costo de USD 1000 a USD 1800 (en una zona de La Carolina)  por metro cuadrado de construcción terminada. Hay proyectos que sobrepasan esa cifra y aún en casos particulares pueden llegar a USD 3000 el metro cuadrado, pero son situaciones excepcionales por la ubicación y la calidad de los insumos. Pero ese es el mercado. Álvarez advierte que al no haber construcciones nuevas en el corto plazo, este stock de viviendas va a reducirse drásticamente y la oferta será menor que la demanda, lo cual disparará el precio. 

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