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13 de Junio del 2022
Historias
Lectura: 24 minutos
13 de Junio del 2022
Manuel Novik
En La Floresta, las reglas para construir y renovar no están claras
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A pocos metros de la Plaza Artigas, el edificio Urban Plaza al fondo contrasta con el patrimonio de la Mansión Moss Ferreira.
Fotos: Luis Argüello y Manuel Novik. PlanV

 

La Floresta es un barrio de Quito declarado patrimonio cultural nacional por sus bienes inmuebles. Un territorio culturalmente atractivo, con presencia universitaria y del turismo. Paralelamente la industria inmobiliaria y gastronómica están en auge. Un comité vecinal aboga por mantener la vocación residencial del barrio. La Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda (STHV) defiende una participación que integre a todos los actores del barrio.


Según el urbanista Fernando Carrión el barrio nació en los años 20 del siglo pasado. Fue un barrio residencial y periférico al nororiente de la ciudad. También, un lugar de tránsito hacia el valle de Los Chillos. Con la transformación de La Mariscal también llegaron hoteles y actividades recreativas a La Floresta. “Se convirtió en un espacio atractivo”, dijo el urbanista.

En 2011 se creó un plan de ordenamiento de suelo específico para La Floresta. En él se buscó mantener el carácter residencial del barrio. Se prohibieron los usos de suelo para grandes industrias, comercios, bares o discotecas. Pero pocos meses después entró en vigencia el Plan de Uso y Ocupación de Suelo (PUOS), que dejó sin efecto los resguardos residenciales que establecía el Plan Especial La Floresta.

“La Municipalidad no ha entendido ese proceso y ha planteado políticas explícitas como si fuera un barrio sin organización. En esa dinámica se establecen los conflictos con el Municipio porque no han comprendido esos procesos”, mencionó Carrión.


La Floresta se ubica en el centro de la imagen en la zona celestre. Entre los territorios azúl, occidente de Quito, y verde, valle de Cumbayá. El celeste corresponde a un uso de suelo urbano, consolidado medio. La zona azul es urbana consolidada alta y la zona verde rural en protección. 

El Municipio busca desarrollar zonas de usos mixtos, que según Carrión, es una lógica que se está planteando dentro de los grandes edificios y en los barrios del mundo entero. Se plantea que la separación de los usos de suelo ya no es lo más conveniente. La propuesta es tener todos los servicios al alcance del barrio.

Pero la veedora ciudadana y miembro del Comité Pro Mejoras de La Floresta, Rocío Bastidas, se ha declarado en resistencia frente a lo que señalan como “ensayos urbanos” provenientes de las autoridades municipales de turno. Según Bastidas, las políticas están pensadas para “atender los intereses de ciertas inmobiliarias, poner en marcha grandes proyectos urbanísticos sin respeto a la histórica vocación del barrio”.

Las políticas están pensadas para “atender los intereses de ciertas inmobiliarias, poner en marcha grandes proyectos urbanísticos sin respeto a la histórica vocación del barrio”, Rocío Bastidas, veedora ciudadana.


La intersección entre la avenida Coruña e Isabel La Católica tiene numerosos negocios. Hay una disputa por determinar si el limite con La Mariscal va hasta la Isabel La Católica o hasta la 12 de Octubre.

Vladimir Tapia, secretario de Territorio del Municipio de Quito, no lo ve de esa forma. “Específicamente con La Floresta hicimos una participación muy activa. No hacemos mesas específicas para todo Quito, pero para La Floresta lo hicimos. Hubo cuatro mesas de trabajo. Contratamos gente para que trabaje en la propuesta. Dimos prioridad al barrio”, argumentó el secretario.


La calle Toledo en La Floresta refleja el carácter diverso del barrio. Desde residencias de uno o dos pisos, grandes edificios, hasta comercios de diversa índole.

Para el urbanista Carrión una ciudad no es la suma de barrios, “no puede tener cada barrio su lógica independiente”. Carrión analizó lo que se conoce como la ciudad de los quince minutos, “ir consolidando la proximidad de lugar de residencia, trabajo, salud, educación, etc. Lo que se plantean son sistemas de centralidades para que estas lógicas también estén dentro de la ciudad”.

Según Carrión, en el siglo XIX la revolución industrial planteó la necesidad de separar trabajo y residencia por los niveles de contaminación de las fábricas. “Pero ahora hay cómo controlar esos niveles de contaminación y que esos usos de suelo puedan ser mixtos”, indicó.

La avenida Conquistadores limita con el barrio de Guápulo. Los vecinos advierten que las altas construcciones en estas laderas estarían en riesgo en caso de deslaves.

Patrimonio y modernidad

La Floresta tiene 104 hectáreas, 1119 predios y 4 universidades. Hay algunos predios en La Floresta que reflejan la evolución en el uso de suelos. Como el predio del Hotel Quito. En 2014 el Instituto de Patrimonio modificó los estatutos del predio eliminando el ala sur del hotel del registro patrimonial. Algo que generó polémica. En el lote de su estacionamiento, los dueños actuales buscarían construir un proyecto inmobiliario, con altas torres de departamentos. Rocío Bastidas explica que  “querían quitar todo el predio del patrimonio, pero no lo lograron porque hay una gran conciencia ciudadana de defensa. Hicimos una denuncia con la Comisión Anticorrupción sobre la transparencia de esta venta”, dice al referirse a la compra del predio, que era propiedad del IESS, por una constructora china.

El predio del Hotel Quito tiene varios lotes con usos de suelo mixtos. Según la Contraloría, en parte del predio se estaría planificando el proyecto inmobiliario Qapital, cuyo techo de pisos excedería el PUOS.


El Castillo Larrea fue construido en 1939. Según el blog Ladrillos de Quito, es patrimonio de la ciudad desde 1980 y fue diseñado por el arquitecto mexicano Rubén Vinci Kinard. Hoy le rodean dos grandes edifcios.

Otro caso es el del Castillo Larrea, en la avenida Doce de Octubre, en cuyos jardines y alrededores se construyeron dos torres. Si bien los predios habrían sido adquiridos legalmente, según Bastidas, no se respetaron los retiros y espacios de luz para bienes patrimoniales. El predio se encuentra formalmente en el barrio La Mariscal no en La Floresta, pero refleja el cambio en los usos de suelo.


Este es el mapa de predios patrimoniales en La Floresta. Desde el ala sur con la Universidad Católica hasta el ala norte con el Hotel Quito, el barrio está lleno de historia. En la zona centro, la de mayor plusvalía, es donde también se concentran la mayoria de bienes patrimoniales.

También está el caso de la Casa Coloma, un bien patrimonial que según el portal 4 Pelagatos habría sido adquirido por el actual asambleísta Fausto Jarrín, que fue abogado defensor de Rafael Correa en el caso sobornos. Según el portal la casona  fue derrocada en horas de la madrugada. El derrocamiento estuvo amparado en una sentencia de la Corte Provincial que determinó que la casa  había sido removida de la lista de bienes patrimoniales, una acción que habría sido interpuesta por una constructora que era la última dueña de la mansión.

“En ese caso están involucrados gente de la política. No sé cómo lograron derrocarla. Ahora está paralizada por un conflicto legal que existe”, indicó el urbanista Carrión. “El Concejo Metropolitano aprueba ordenanzas de usos de suelo. Para modificarla se necesita otra ordenanza. Pero ahí se termina normando la ciudad por excepciones. El caso de La Floresta es uno de esos casos”, declaró Carrión.

El Comité vs la SHTV

Rocío Bastidas está al frente del Comité Pro Mejoras de La Floresta desde hace varias administraciones. En su calidad de veedora ciudadana asegura que “cambiaron de zonificación para que nuevas construcciones se adosen, quiten los retiros y crezcan en ocupación. Es la zona más rica en plusvalía. En la administración de Jacobo Herdoiza se inventaron que eso tenía que ser transformado”. Bastidas aseguró que la Secretaría de Territorio (SHTV) aprobó cambios de zonificación y no el Concejo que, es quien tiene la competencia, algo que en el Municipio niegan.


Rocío Bastidas es miembro del Comité Pro Mejoras de La Floresta y veedora ciudadana de la ordenanza respectiva al Plan Especial La Floresta.

En 2017 la Comisión de Uso de Suelo del Municipio denunció ante la Fiscalía 281 casos donde se habrían alterado usos de suelo (PUOS) sin la autorización del Concejo. Según el entonces secretario, Jacobo Herdoíza, se hizo una actualización del PUOS en coordinación con la Comisión municipal. Sin embargo, reconoció que hubo casos que no se reportaron en la matriz.

En entrevista con el urbanista Álvaro Orbea, se conoció que el Concejo decidió revisar el PUOS ante los cambios que se estaban dando de forma administrativa sin su aval. “Se empezó a bachear el PUOS”, dijo. En 2018 se aprobó un nuevo PUOS a través de la ordenanza 210 que por primera vez estableció que los planes especiales prevalecían sobre los generales. A pesar de que en el nuevo PUOS se daba prioridad a los planes especiales, “nunca terminó de concretarse si prevalecía el criterio jurídico de ir para atrás” recordó Orbea, que agregó que ya habían establecimientos que habían sacado licencias de operación en el anterior régimen de suelos y que por tanto ya tenían derechos adquiridos. 


Álvaro Orbea es abogado y urbanista. Actualmente es asesor de despacho para la concejala Luz Elena Coloma. Se ha desempeñado como investigador urbano en agencias de diseño y consultoría.

El secretario Vladimir Tapia respondió que un cambio de zonificación sin la aprobación del Concejo Metropolitano es imposible. “No es el secretario el que cambia. Primero, esto es una institución. No se puede hacer ningún cambio que no haya aprobado el concejo”, aseguró.

Rocío Bastidas, por su lado, argumentó que los administradores municipales extendieron licencias urbanas para actividades económicas que en La Floresta no son permitidas. Además, atribuyó a Tapia y Herdoiza la creación de un polígono para modificar el uso de suelo en el corazón de La Floresta. “El funcionario Jacobo Herdoiza fue secretario de esa dependencia durante la administración Rodas. Y en la administración Yunda se nombró a Vladimir Tapia, colaborador directo de Herdoiza, como director de Planificación y Políticas del Suelo. Es clarísima la continuidad de esa política errónea”, declaró Bastidas.

En este mapa se detallan todos los predios existentes en La Floresta.

“Yo vi esa comunicación. A mí me parecen unas aseveraciones infundadas, temerarias y con una intención de hacer daño. Se están haciendo interpretaciones que no tienen ningún tipo de base legal ni técnica. Yo no fui funcionario de la Secretaría en 2011, aun ni me graduaba de la universidad”, aclaró el actual secretario.

El secretario Vladimir Tapia respondió que un cambio de zonificación sin la aprobación del Concejo es imposible. “No es el secretario el que cambia. esto es una institución. No se puede hacer ningún cambio que no haya aprobado el concejo”.

Tapia declaró que su única participación en relación a La Floresta empezó con la construcción del PUGS. “Yo empecé como técnico en 2017 en la Secretaría. Que la señora Bastidas diga que las decisiones de 2011 fueron de Jacobo y mía me parece una aseveración temeraria, yo puedo tomar acciones legales”, mencionó el secretario.


El arquitecto Vladimir Tapia es el Secretario de Territorio, Hábitat y Vivienda del Municipio de Quito desde 2020.

Según el secretario, hay mucha desinformación. “Dicen que el secretario Vladimir Tapia tiene intereses inmobiliarios y está subiendo los pisos, no es verdad, vean las ordenanzas y verán que nosotros disminuimos los pisos permitidos en el barrio”.

La Contraloría analiza el caso de La Floresta

Parte de las tensiones vecinales con los planes de la Secretaría de Territorio tienen que ver con los usos de suelo que se han dado a los predios en el barrio. Por un lado, el Plan Especial La Floresta limitaba los usos comerciales y de grandes proyectos inmobiliarios. Por otro lado, el PUOS daba mayores facilidades a este tipo de establecimientos.

En el Plan Especial solo se permitía comercio barrial. “Pero con el PUOS muchos negocios sacaron sus licencias en legal y debida forma”, afirmó el investigador urbano Orbea. Con el nuevo Plan de Uso y Gestión de Suelo (PUGS) se deberán construir planes complementarios, que reemplazarán a los especiales. Bajo el nuevo régimen los planes complementarios regirán por sobre la norma general. De haberse dado esta situación en 2011 en La Floresta muchos establecimientos no hubieran podido tramitar sus licencias.


El ala nororiental de La Floresta va elevando poco a poco su edificabilidad. Dependiendo de la zona del barrio, se permiten edificios de hasta 16 pisos.

A pesar de que había un Plan Especial, varios predios del barrio se acogieron al PUOS para poder operar en La Floresta. Así lo habría señalado un informe preliminar sobre el tema de  la Contraloría General del Estado. Los auditores de la Contraloría estarían investigando por lo menos 11 predios en La Floresta, en donde  se cambió la zonificación y edificabilidad del suelo, lo que implicó que suba el coeficiente de ocupación y la altura de edificación, lo que a su vez habría beneficiado a los propietarios pero sin que hagan pagos al Municipio. Uno esos predios es del Hotel Quito que excede los pisos que permite ya no solo el Plan Especial La Floresta, sino también el PUOS.

En la avenida Isabel La Católica están en auge los establecimientos de gastronomía. La avenida recorre La Floresta alta, desde la calle Madrid hasta la avenida Orellana.


El pasaje Moeller, entre la avenida Isabel La Católica y la calle Toledo es una zona codiciada para bares y restaurantes. Desde la integración de estas calles a la Zona Turística La Mariscal, los establecimientos han obtenido sus licencias de operación.

Los auditores de la Contraloría estarían investigando por lo menos 11 predios, en donde  se cambió la zonificación y edificabilidad del suelo, lo que implicó que suba el coeficiente de ocupación y la altura de edificación, lo que a su vez habría beneficiado a los propietarios sin que hagan pagos al Municipio.

El urbanista Orbea afirmó que en el régimen de suelo hay una norma en la que los usos de suelo múltiples pueden adoptar la edificación más favorable. Por ejemplo, si dentro de un predio hay un lote que permite construir 16 pisos, se puede “transferir” ese uso a los demás lotes del predio. Esto es lo que ha causado polémica en el Hotel Quito donde se estaría buscando construir edificios en el lote del parqueadero del predio.


Estos son los predios que la Contraloría señaló en su informe. Este lote pertenece al Hotel Quito, donde se habría modificado la edificación de 6 a 16 pisos.

La imagen muestra otro lote del predio del Hotel Quito perteneciente a China Road and Bridge Corporation donde, según la Contraloría, se está planificando el proyecto inmobiliario "Qapital".


Este predio pertenece a la Embajada de Estados Unidos. Según detalla el informe de la Contraloría se pasó de una zona de promoción en donde no se permitía altura para edificación a permitir 3 pisos.  


Este predio es parte del Patrimonio Cultural Nacional. La Contraloría afirmó que no se respetó el Plan Especial La Floresta en este predio sino el PUOS. 


Este predio adyacente al anterior también sufrió cambios en la zonificación.


El predio de la imagen pertenece a la Orden Franciscana en el Ecuador y es patrimonial, cambió de zonificación.  Se ubica en el redondel donde confluyen las calles Madrid, Coruña y Ladrón de Guevara.


Este predio en la calle Toledo pertenece a la Universidad Andina. La altura de edificación subió de 6 a 8 pisos. 


Este predio en la calle Mallorca habría aumentado su ocupación a partir del cambio en la zonificación del Plan Especial La Floresta al PUOS. 


Otro predio ubicado en las calles Vizcaya y Lugo que aumentó su coeficiente de ocupación al pasar del Plan Especial de la Floresta al PUOS.

 

Orbea afirma que la planificación como tal no concede derechos, pero a quienes ya habían conseguido una licencia de construcción se considera que tienen derechos adquiridos y si pudieran demandar al Municipio si se busca removerlos. Sin embargo, Orbea cree que la Contraloría no es competente para emitir ese informe.

Según el urbanista, la Contraloría se estaría extralimitando al analizar este tema, aunque aún no hay un informe oficial: “Hay una Superintendencia de Ordenamiento Territorial que controla los actos administrativos del alcalde y los legislativos que son los que aprueba el Concejo. El COOTAD dice que no puede hacer esto cuando se trate de actos legislativos decididos en el GAD. Los actos legislativos del Concejo están blindados con autonomía”, aseguró.


El mercado de La Floresta funciona los viernes de cada semana. La feria funciona en la calle Galavis, que se vuelve estrictamente peatonal durante su horario de apertura.

El límite con La Mariscal

El Comité Pro Mejoras reclamó además  que se extendió arbitrariamente el mapa de la zona turística de La Mariscal, permitiendo de esta forma la apertura de bares y discotecas que no estaban permitidos en La Floresta. Hay un traslape entre La Mariscal y La Floresta y un conflicto jurídico que la propia STHV ha reconocido se debe resolver.


En rojo se señala la zona respectiva al Plan Especial La Floresta. También hay otros territorios que tienen planes específicos, como el Plan Especial La Mariscal en verde o el Plan Parcial de Expansión de San Juan de Cumbayá en amarillo

Para el secretario de la STH,  el principal error de la normativa es que existen dos ordenanzas, la del plan de La Floresta y la de la zona especial turística La Mariscal. En ésta última se permiten poner bares y discotecas con el uso de suelo R3 que en el resto del distrito no se permite. Tapia aseguró que en el tramo de la Isabela Católica y 12 de Octubre hay un traslape donde los establecimientos pudieron sacar licencias acogiéndose al plan de La Mariscal, “hay un traslape donde más o menos la gente se acoge a lo que más le conviene”, indicó el directivo.


Varios edificios se proyectan sobre la avenida 12 de Octubre. La Floresta es un barrio que tiene tránsito de día y de noche. 

El futuro del barrio

El nuevo PUGS registra que habrá 41 planes complementarios en el Distrito Metropolitano de Quito, entre ellos el de La Floresta. La fecha de aprobación del Plan Complementario para La Floresta ya está vencida. El Concejo Municipal había determinado seis meses de plazo, actualmente ya son 7 meses del proceso.

“Desde nuestra experiencia seis meses es demasiado corto, mínimo toma un año. Ya van más de siete meses en este plan. Yo lo dije en el Concejo pero la decisión política no lo acogió” argumentó el secretario Tapia.

Tapia aseguró que en las mesas de participación para la construcción del plan hubo roces entre los distintos actores del barrio por lo que, a pedido del Concejo, creó un nuevo núcleo coordinador con la participación de menos participantes. El secretario Tapia se pronunció en contra de esta medida. “Pedían que hagamos un grupo más pequeño, para nosotros eso es coartar la participación. Lamentablemente por disposición de varios concejales se hizo”.

En este edificio de la avenida 12 de Octubre predominan las suites. Abajo, el Edificio Urban Plaza marca casi el límite del ala norte de La Floresta.


Según la veedora ciudadana, Rocío Bastidas, la construcción del Swisshotel marcó la pauta con sus 16 pisos para la altura permitida en el barrio.

Los roces se registraron principalmente en algunas mesas temáticas que tenían que ver con turismo, economía y comercio, entre más de 220 participantes en todas las instancias. Actualmente tienen terminado un diagnóstico y en los próximos meses presentarán una propuesta, aunque desde la Secretaría son conscientes que será muy difícil llegar a un acuerdo total.

Por lo pronto hay un conflicto judicial creado por la superposición entre tantas ordenanzas. El Plan Especial La Floresta fue prácticamente ignorado por establecimientos que se acogieron al PUOS. Mientras el nuevo PUGS no entre en vigencia debería seguir vigente el plan de La Floresta, pero este nunca se respetó. El argumento de la STHV es que una norma general, el PUOS, prevalece sobre una norma de igual o menor rango, el Plan Especial. 

Cuando entre en vigencia el PUGS, que formalmente ya fue aprobado, este barrio deberá esperar a tener listo su plan complementario para poder pasar a otro régimen de suelos. El Plan Especial La Floresta había establecido prohibiciones a establecimientos que se acogieron al PUOS para poder funcionar. Con el nuevo PUGS la lógica se invertiría. Los nuevos planes complementarios estarían por encima del PUGS. Sin embargo, en el barrio ya hay establecimientos con derechos adquiridos.

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