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6 de Junio del 2016
Historias
Lectura: 8 minutos
6 de Junio del 2016
Redacción Plan V
Las dudas que deja la venta del Hotel Quito
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El Hotel Quito fue construido hace 56 años, en el extremo sur de la avenida Gonzáles Suárez.

 

La venta del Hotel, uno de los primeros establecimientos modernos de lujo construidos en Quito, ha dejado algunas dudas. Hay cuestionamientos sobre si se vendió a un precio correcto la propiedad, que pertenecía a una empresa del IESS, y si el Municipio debió ser consultado en el proceso.

Desde hace por lo menos 56 años que el Hotel Quito se levanta en una colina en el sur de la avenida Gonzáles Suárez, uno de los sitios más exclusivos de la ciudad.

El Hotel, que estaba en manos de una empresa del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), fue vendido a un consorcio chino, en un operación que ha despertado polémica por el monto en el que se concretó. Quito Lindo, una empresa del BIESS, le dió a los nuevos compradores hasta 90 días de plazo para el pago del monto ofrecido, pues la empresa, de nacionalidad china, argumentó que debe cumplir con "procesos internos".

Según un boletín del IESS, el 6 de mayo, por medio de la Bolsa de Valores, se concretó la venta del Hotel, que cuenta con un edificio de los años 60, una piscina, amplias áreas verdes, y un sector para parqueaderos. 

Según un boletín del IESS, el 6 de mayo, por medio de la Bolsa de Valores, se concretó la venta del Hotel, que cuenta con un edificio de los años 60, una piscina, amplias áreas verdes, y un sector para parqueaderos.

El 100% de las acciones del Hotel fue vendido a la empresa China Road and Bridge Corporation (CRBC). Según el IESS, se trata de una empresa internacional con USD 5 700 millones en activos. La constructora china ofertó por el Hotel  USD 30,8 millones (que es el valor del capital social).

En noviembre de 2015, Price Waterhouse hizo una valoración del Hotel como negocio y como inmueble, y estableció varios escenarios para su venta. El valor patrimonial, incluidos los activos no operativos (terrenos) del escenario más bajo fue estimado en USD 26,6 millones, mientras que en el escenario optimista el valor subía a USD 37,4 millones. Estas cifras referenciales han sido presentadas por el IESS como muestra de que el Hotel fue negociado de manera adecuada por la seguridad social.

Además del valor del Hotel, la empresa Quito Lindo tiene en bancos nacionales inversiones que suman por los menos USD 3,2 millones, que también pasarán a manos de los compradores asiáticos.

En una subasta pública anterior, se había fijado el precio del hotel en por lo menos USD 35 millones, pero este precio no obtuvo compradores. 

El presidente del IESS, Richard Espinosa, defendió la venta en estos términos: “Se lo ubicó en un escenario realista. Cuando se hace a través de un proceso de bolsa de valores, si el hotel vale realmente más, las empresas habrían pagado más”.

Pero, ¿en cuánto se había valorado el Hotel? Un peritaje realizado por Darwin Suárez, estableció que el valor de las tres áreas que comprende el predio (parqueos de clientes, hotel y parqueo de empleados) es de USD 46,7 millones, incluyendo el área donde se ubica el edificio propiamente dicho, que, por ser considerado patrimonial, no puede ser demolido.

El precio del metro cuadrado de las zonas de parqueos es de USD 2 001,52. Aunque, para efectos de la valoración, el suelo del hotel, en el que el metro cuadrado se valoró en USD 1 361,79, no se tomó en cuenta por ser parte de la operación del negocio. Esto último significa USD 27,4 millones menos al momento de la negociación. 

Pero otro elemento, además del simple precio del lote fue tomado en cuenta, y es el valor del Hotel en cuanto negocio. La rentabilidad del Hotel Quito habría evidenciado una tendencia a la baja desde el 2012 y se agravó en el 2015 por la crisis.

Las cifras de la ocupación hotelera

La empresa municipal Quito Turismo proyectó un aumento de 8% en la llegada de turistas hasta el 2018 y 5% en adelante hasta el 2022, que aumentarían las ventas de los hoteles capitalinos enfocados en el segmento de negocios, como se considera que es el Hotel Quito. Se estima que el 63% de los clientes que usan el Hotel Quito son corporativos, pero en las negociaciones, el IESS no habría tomado en cuenta el optimismo de la empresa municipal. 

Para Richard Espinosa, con los USD 30,8 millones que recibiría el IESS por el hotel se puede obtener una rentabilidad, de entre USD 1,8 millones a 2,4 millones al año, superior a lo que genera el hotel en su operación, que en el 2015 fue de apenas USD 333 000. Espinosa había dado esta explicación ante una Comisión de la Asamblea Nacional. 

Los compradores asiáticos, por su parte, han anunciado inversiones por USD 200 millones, que incluyen un proyecto inmobiliario junto al hotel, probablemente en la zona sin edificar de los parqueaderos. Es muy probable que la operación del hotel pase a manos de una cadena norteamericana o europea. 

El metro cuadrado edificado en la zona de la Gonzáles Suárez, en departamentos en edificios de lujo, se cotiza entre USD 1700 y USD 2200, según portales inmobiliarios consultados por PLANV.

Como negocio en marcha, Price Waterhouse valoró el inmueble en USD 10,9 millones. La cuenta en caja y equivalentes de efectivo que actualmente tiene el hotel asciende a USD 3,2 millones, pero con pasivos mayores que llegan a USD 3,9 millones. “Si vendíamos el Hotel Quito según esta primera valoración, lo hubiéramos tenido que vender en $ 11 millones”, manifestó Espinosa.

En cambio, el avalúo del terreno fue de USD 19,2 millones. De los 29.813 metros cuadrados que tiene el terreno, 9.642 metros cuadrados corresponden a áreas en las que se puede construir -el perito valoró el metro cuadrado en USD 2.001-, el resto es de espacios patrimoniales.

De los 29.813 metros cuadrados que tiene el terreno, 9.642 metros cuadrados corresponden a áreas que se pueden construir -el perito valoró el metro cuadrado en USD 2.001-, el resto es de espacios patrimoniales.

A partir de ahí, la Price Waterhouse hizo un estudio con cuatro rangos de valoración que van desde USD 26 millones (en un escenario pesimista) hasta USD 37 millones (en el escenario optimista).

Tomando en cuenta estos indicadores, se fijó un valor referencial de USD 30,8 millones que es básicamente el valor de la venta del capital social, equivalentes a USD 1 por cada acción. En cuanto a la estabilidad laboral de los 250 trabajadores del Hotel Quito, Espinosa aseguró que con la venta podrán tener utilidades y negociar un contrato colectivo.

Este portal solicitó una entrevista a la actual gerenta de la empresa municipal Quito Turismo, Gabriela Sommerfeld, para obtener el criterio del Municipio sobre la venta de este hotel, pero no obtuvo respuesta.

Pero ha habido cuestionamientos. Para Jorge Rodríguez Torres, de la Comisión Anticorrupción de los movimientos sociales, esa transacción se manejaba de forma muy reservada a pesar de tratarse de un bien público, mientras que Omar Serrano, ex director del Biess, sostuvo que “Habría que investigar si es que hubo otros participantes, si la oferta fue transparente. Y las formas de pago”.

Una constructora vial

Pero la firma china CRBC ya opera en el Ecuador en proyectos de por lo menos USD 100 millones, especialmente en infraestructura vial. Tiene una alianza estratégica y de inversión en el proyecto de construcción de la solución vial Guayasamín y el intercambiador de la Plaza Argentina en Quito, anunciado como una de las grandes obras viales de la administración del alcalde Mauricio Rodas. Estas obras permitirán conectar el Valle de Tumbaco y el aeropuerto de Tababela con el hipercentro capitalino. 

La empresa CRBC abonó solamente un millón de dólares como anticipo, y anunció que pagará al IESS el resto del dinero en los 90 días que le fueron concedidos. 

 

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